等額本金提前還款吃虧？等額本金其實不劃算？？

等額提前還本付息。

假設我們在銀行取出20萬的房貸，10年，利率是4.9%，那么月息是4。我們采用等額本息還貸，算下來每月還款額約為2111元。

第一個月：

利息：20萬* 4 =800，我們的還款本金是：2111-800=1311。

第二個月：

利息：(200000-1311)*4=795。此時我們的還款本金為：2111-795=1316

第三個月：

利息：(200000-1311-1316)*4=789。此時，我們的還款本金為：2111-789=1322

從計算中可以看出，在還款金額相同的情況下，在貸款前期，我們支付的本金相對較少，利息占了很大一部分，而在貸款后期，我們支付的本金在增加，利息在減少。

所以如果選擇等額本息，還款期過半，就已經還清了大部分利息。這個時候我們提前還款并不劃算。一次性還清和分期還清差不多，提前還款沒有意義。

六種情況不適合提前還貸。

1.公積金貸款

因為公積金購房政策本身具有一定的福利性，所以同期貸款利率一般會比商業貸款利率低很多。所以，你還不如把要用來提前還貸的錢定期存銀行。長期來看，你得到的存款利息不僅可以抵消公積金貸款的利息，還可以有額外的收入。這樣，不提前還貸更劃算。

2.貸款銀行違約金太高。

很多銀行在簽訂貸款合同時，為了保護自身利益，會專門設置“提前還貸”的違約條款。目前貸款銀行一般采取兩種形式收取違約金。一種是按照提前還款時未償余額的百分比計算；二是收幾個月的利息。

所以，如果提前還款所需的違約金高于正常還款的利息，就完全沒有提前還款的必要。

3.等額本息已進入中期還款期。

目前商業貸款中最常見的方法是等額本息還款法，即借款人每月等額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算，逐月結清。

使用等額本息還款法，由于每月還款額相等，在貸款初期，剔除每月結清的利息后，少還貸款本金；貸款后期，由于貸款本金的不斷減少，每月還款額中的貸款利息也隨之減少，每月償還的貸款本金更多。所以，貸款到了還款中期，借款人已經還了大部分利息，一期還的貸款總額和分期還的差不多。這個時候提前還貸的意義就不大了。

4.等額本金還款期已過1/3。

像等額本息還款一樣常見的，還有平均資本償還法。顧名思義，要求借款人在還款期限內等額償還貸款本金，同時還清當期未還本金產生的利息。

這樣隨著本金的不斷歸還，后期未還本金的利息會越來越少，每月還款額也會逐漸減少。所以當還款期超過三分之一的時候，你已經還了將近一半的利息。后期月供構成中更多的是本金。利息對貸款總額影響不大，不必急于提前還款。

5.投資收益超過貸款利率

如果借款人有較好的投資理財渠道，如購買基金、外匯等理財產品，資金運作能力相對較強，可以獲得較高的投資回報，使資金產生的收益高于提前還款節省的利息，那么從發揮流動性效用的角度來看，這些消費者沒有必要將資金用于提前還款

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